Từ 01/7/2025, mô hình chính quyền địa phương hai cấp chính thức vận hành: chỉ còn cấp tỉnh và cấp xã. Cả nước còn 34 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Đây là thay đổi tạo ra nhiều tài liệu lạc hậu nhất trong toàn hệ thống pháp luật hiện hành, vì mọi hướng dẫn thủ tục viết trước mốc này đều ghi sai nơi nộp hồ sơ. Nhưng có một hiểu nhầm phổ biến cần gỡ trước: không phải việc gì của huyện cũng chuyển xuống xã. Thẩm quyền được phân lại theo hai hướng.
Bảng phân vai theo lĩnh vực
| Lĩnh vực | Về cấp xã | Về cấp tỉnh / cơ quan chuyên môn |
|---|---|---|
| Đất đai | Điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích; thu hồi đất; phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Chủ tịch UBND cấp xã giải quyết tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư | Bảng giá đất; giá đất cụ thể; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; hạn mức giao đất và công nhận đất ở; diện tích tối thiểu tách thửa |
| Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất | Chủ tịch UBND cấp xã cấp cho trường hợp thuộc thẩm quyền cấp xã | Văn phòng đăng ký đất đai cấp lần đầu cho các trường hợp còn lại (từ 31/01/2026); cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh cấp cho trường hợp cấp tỉnh quyết định |
| Hộ tịch | Toàn bộ: khai sinh, kết hôn, khai tử, giám hộ, nhận cha mẹ con, thay đổi thông tin hộ tịch, xác nhận tình trạng hôn nhân | — |
| Cư trú | Công an cấp xã tiếp nhận đăng ký thường trú, tạm trú | — |
| Đăng ký doanh nghiệp | Không thuộc cấp xã — riêng đăng ký hộ kinh doanh là việc của cấp xã | Phòng Đăng ký kinh doanh thuộc Sở Tài chính (Điều 20 Nghị định 168/2025/NĐ-CP) |
Hai chỗ tên cơ quan đã đổi mà nhiều người chưa biết
Không còn "Sở Kế hoạch và Đầu tư"
Sở Kế hoạch và Đầu tư sáp nhập vào Sở Tài chính. Phòng Đăng ký kinh doanh nay thuộc Sở Tài chính. Mọi hướng dẫn còn ghi nơi nộp hồ sơ doanh nghiệp là Sở Kế hoạch và Đầu tư đều viết trước tháng 7/2025.
Không còn "Phòng Tài nguyên và Môi trường"
Cơ quan chuyên môn về đất đai ở địa phương nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường ở cấp tỉnh, cùng hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai. Hướng dẫn còn ghi nộp hồ sơ đất đai tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện đã lạc hậu.
Chỗ thẩm quyền đã đổi thêm lần nữa
Đây là điểm dễ bỏ sót nhất. Nghị định 151/2025/NĐ-CP phân lại thẩm quyền đất đai từ 01/7/2025, nhưng không phải văn bản cuối cùng:
| Giai đoạn | Ai cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho cá nhân trong nước |
|---|---|
| Trước 01/7/2025 | UBND cấp huyện |
| Từ 01/7/2025 | Chủ tịch UBND cấp xã (Nghị định 151/2025/NĐ-CP) |
| Từ 31/01/2026 | Văn phòng đăng ký đất đai với các trường hợp còn lại (Nghị định 49/2026/NĐ-CP) |
Lý do đổi lần hai: cấp Giấy chứng nhận lần đầu đòi hỏi hồ sơ địa chính, đo đạc, kiểm tra nguồn gốc sử dụng đất — chuyên môn vốn nằm ở hệ thống văn phòng đăng ký đất đai chứ không ở UBND xã. Bảy tháng vận hành cho thấy vấn đề, và quy định được điều chỉnh về đúng nơi có năng lực.
Bốn hệ quả thực tế
- Giấy tờ cũ vẫn có giá trị. Quyết định giao đất, quyết định thu hồi, giấy chứng nhận do cơ quan cấp huyện ban hành trước 01/7/2025 được ban hành đúng thẩm quyền tại thời điểm đó và vẫn có hiệu lực. Điều thay đổi là cơ quan tiếp nối thẩm quyền khi cần điều chỉnh.
- Hồ sơ đang dở dang được chuyển tiếp. Người nộp nên chủ động xác nhận hồ sơ của mình hiện do cơ quan nào thụ lý.
- Địa chỉ trên giấy tờ lệch với thực tế. Sổ đỏ, giấy phép kinh doanh, căn cước ghi tên đơn vị hành chính cũ vẫn có giá trị, không bắt buộc đổi. Nhưng địa chỉ ghi trong hồ sơ mới nộp phải theo tên đơn vị hành chính hiện hành.
- Gửi đơn khiếu nại, khởi kiện phải xác định đúng cơ quan tiếp nối. Gửi nhầm không mất quyền nhưng mất thời gian, và thời hiệu vẫn chạy.
Cách kiểm nhanh cho một thủ tục cụ thể
- Thủ tục thuộc lĩnh vực nào — đất đai, hộ tịch, cư trú, doanh nghiệp, hay chuyên ngành khác?
- Mở văn bản phân định thẩm quyền của lĩnh vực đó. Với đất đai là Nghị định 151/2025/NĐ-CP, và phải đối chiếu tiếp Nghị định 49/2026/NĐ-CP cho khâu cấp giấy chứng nhận.
- Gọi hỏi bộ phận một cửa nơi có đất, nơi cư trú hoặc nơi đặt trụ sở — vì mô hình tổ chức tiếp nhận trên thực tế khác nhau giữa các tỉnh, và đây là thông tin không có trong văn bản.
Bước 3 nghe đơn giản nhưng là bước tiết kiệm nhiều thời gian nhất trong giai đoạn chuyển tiếp: văn bản cho biết cơ quan nào có thẩm quyền, còn cuộc gọi cho biết đi tới đâu và nộp cho ai.
Hỏi đáp nhanh
Bỏ cấp huyện thì mọi việc chuyển xuống cấp xã phải không?
Không. Thẩm quyền được phân lại theo hai hướng: một phần xuống cấp xã, một phần lên cấp tỉnh hoặc về cơ quan chuyên môn. Ví dụ đất đai thì cấp xã nhận việc điều chỉnh quyết định giao đất, thu hồi đất, giải quyết tranh chấp; còn bảng giá đất, quy hoạch, hạn mức tách thửa thuộc cấp tỉnh.
Nộp hồ sơ đăng ký doanh nghiệp ở đâu sau khi bỏ cấp huyện?
Tại Phòng Đăng ký kinh doanh thuộc Sở Tài chính tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, theo Điều 20 Nghị định 168/2025/NĐ-CP. Sở Kế hoạch và Đầu tư đã sáp nhập vào Sở Tài chính nên không còn cơ quan đó. Riêng đăng ký hộ kinh doanh là việc của cấp xã.
Ai cấp sổ đỏ lần đầu hiện nay?
Từ 31/01/2026, Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với các trường hợp còn lại theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Trước đó, từ 01/7/2025 việc này thuộc Chủ tịch UBND cấp xã theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, và trước 01/7/2025 thuộc UBND cấp huyện.
Giấy tờ do UBND cấp huyện cấp trước đây còn giá trị không?
Còn. Các quyết định và giấy chứng nhận được ban hành đúng thẩm quyền tại thời điểm ban hành vẫn có hiệu lực pháp lý. Điều thay đổi là cơ quan tiếp nối thẩm quyền khi cần điều chỉnh, sửa đổi hoặc giải quyết khiếu nại đối với các văn bản đó.
Làm sao biết chính xác nộp hồ sơ ở đâu?
Sau khi xác định cơ quan có thẩm quyền theo văn bản phân định, nên gọi hỏi bộ phận một cửa nơi có đất, nơi cư trú hoặc nơi đặt trụ sở. Mô hình tổ chức tiếp nhận trên thực tế khác nhau giữa các tỉnh và đây là thông tin không có trong văn bản.
Lưu ý: Bài viết tổng hợp quy định đang có hiệu lực tại thời điểm đăng và chỉ mang tính tham khảo, không thay thế ý kiến pháp lý cho một vụ việc cụ thể. Văn bản pháp luật có thể được sửa đổi; vui lòng đối chiếu bản mới nhất hoặc trao đổi với luật sư trước khi quyết định.