Một trong những thay đổi được chờ đợi nhất của Luật Đất đai 2024 nằm ở Điều 138: mở rộng khả năng cấp Giấy chứng nhận cho đất đang sử dụng mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Mốc thời điểm được nới từ 01/7/2004 của luật cũ lên 01/7/2014, đưa thêm một khối lượng lớn thửa đất vào diện được xem xét.
Nhưng “được xem xét” không đồng nghĩa với “đương nhiên được cấp”. Điều 138 chia thành ba nhóm theo thời điểm bắt đầu sử dụng đất. Điều kiện để được cấp thì giống nhau ở cả ba nhóm; cái khác nhau là được công nhận bao nhiêu mét vuông đất ở và có phải nộp tiền hay không.
Ba mốc và điều kiện tương ứng
| Nhóm | Thời điểm sử dụng đất | Điều kiện để được cấp | Diện tích đất ở được công nhận |
|---|---|---|---|
| 1 | Trước ngày 18/12/1980 | Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp | Theo hạn mức công nhận đất ở (khoản 5 Điều 141); trong hạn mức không phải nộp tiền sử dụng đất. Phần đã xây nhà vượt hạn mức được công nhận theo thực tế nhưng phải nộp tiền cho phần vượt |
| 2 | Từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 | Như nhóm 1 | Như nhóm 1: theo hạn mức công nhận đất ở, trong hạn mức không phải nộp tiền sử dụng đất |
| 3 | Từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014 | Như nhóm 1 | Theo hạn mức giao đất ở (khoản 2 Điều 195, khoản 2 Điều 196) — thường nhỏ hơn hạn mức công nhận; phần đã xây nhà vượt hạn mức được công nhận theo thực tế. Người được cấp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính (điểm đ khoản 3) |
Quy hoạch chỉ đặt ra ở một chỗ
Điều 138 không bắt nhóm nào phải chứng minh đất phù hợp quy hoạch để được cấp giấy. Yêu cầu quy hoạch chỉ xuất hiện ở điểm d các khoản 1, 2, 3, với phần diện tích đang là đất nông nghiệp còn lại sau khi đã tính đất ở và đất sản xuất, kinh doanh:
- Mặc định phần này được công nhận theo hiện trạng là đất nông nghiệp, theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất;
- Nếu người sử dụng đất muốn công nhận phần đó vào mục đích phi nông nghiệp, thì phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch xây dựng, quy hoạch nông thôn, và phải nộp tiền sử dụng đất.
Vì vậy, việc xác định đúng thời điểm bắt đầu sử dụng đất vẫn rất quan trọng, nhưng vì lý do khác với cách hiểu phổ biến: nó quyết định diện tích đất ở được công nhận và số tiền phải nộp, chứ không quyết định có phải “qua cửa quy hoạch” hay không. Cùng một thửa 300 m² có nhà, nếu chứng minh được sử dụng trước 15/10/1993 thì phần đất ở thường được công nhận rộng hơn và không mất tiền trong hạn mức; nếu chỉ chứng minh được từ năm 2000 thì tính theo hạn mức giao đất ở và phải làm nghĩa vụ tài chính.
Ba mốc ấy từ đâu ra
Không phải con số ngẫu nhiên. Chúng là mốc của ba đạo luật nền:
- 18/12/1980 — ngày Hiến pháp 1980 được thông qua, xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.
- 15/10/1993 — ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực, bắt đầu cơ chế giao đất, cấp giấy chứng nhận theo hướng hiện đại.
- 01/7/2014 — ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực.
Biết nguồn gốc ba mốc giúp trả lời được câu hỏi hay gặp: vì sao đất càng sử dụng lâu thì cách tính càng có lợi. Vì càng lùi về trước, càng khó đòi hỏi người dân phải có giấy tờ, nên luật công nhận đất ở rộng hơn và miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức cho hai nhóm sử dụng sớm nhất.
Điều kiện chung phải đáp ứng
Ngoài điều kiện riêng theo từng nhóm, đất phải:
- Không vi phạm pháp luật về đất đai;
- Không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền — trường hợp này được xử lý theo quy định riêng, không theo Điều 138;
- Được UBND cấp xã xác nhận về việc sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp.
Xác nhận của UBND cấp xã là khâu then chốt và cũng là khâu tốn thời gian nhất trên thực tế. Nội dung cần xác nhận gồm: thời điểm bắt đầu sử dụng, tình trạng sử dụng ổn định, và tình trạng tranh chấp.
Chứng minh thời điểm sử dụng bằng gì
Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất không có nghĩa là không có bằng chứng nào. Những tài liệu thường được dùng để xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định:
- Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất qua các năm;
- Sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính, bản đồ giải thửa qua các thời kỳ lưu tại địa phương;
- Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại thửa đất;
- Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nhà ở gắn liền với đất;
- Giấy tờ mua bán, chuyển nhượng viết tay có xác nhận của người làm chứng, hoặc có xác nhận của UBND cấp xã;
- Ảnh chụp qua các thời kỳ, xác nhận của người cùng thời cư trú tại khu vực.
Thực tế cho thấy tài liệu có sức nặng nhất là biên lai thuế và hồ sơ địa chính lưu tại địa phương, vì đó là ghi nhận của cơ quan nhà nước theo thời gian thực, không phải lời khai về sau.
Phân biệt với Điều 137
Điều 137 và Điều 138 hay bị lẫn:
- Điều 137 áp dụng cho đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất — kể cả giấy tờ của chế độ cũ, giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền qua các thời kỳ cấp. Trường hợp này thuận lợi hơn nhiều.
- Điều 138 áp dụng cho đất không có giấy tờ.
Trước khi kết luận mình thuộc Điều 138, nên rà lại toàn bộ giấy tờ cũ trong nhà. Rất nhiều trường hợp có giấy tờ thuộc diện Điều 137 nhưng chủ đất không biết đó là giấy tờ hợp lệ, nên tự xếp mình vào nhóm khó hơn.
Điều cần nói rõ
Quy định mới về cấp giấy chứng nhận cho đất không giấy tờ không đồng nghĩa với hợp thức hoá vi phạm đất đai. Đất lấn chiếm, đất chuyển mục đích trái phép, đất được giao không đúng thẩm quyền vẫn có cơ chế xử lý riêng và không đi theo con đường của Điều 138. Việc mở rộng mốc thời gian nhằm giải quyết cho những trường hợp sử dụng đất ổn định, ngay tình, nhưng thiếu giấy tờ vì lý do lịch sử.
Hỏi đáp nhanh
Đất không có giấy tờ sử dụng từ năm 2010 có được cấp sổ đỏ không?
Thuộc nhóm thứ ba của Điều 138 — sử dụng từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2014. Điều kiện vẫn là được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, đất không vi phạm pháp luật đất đai. Khác với hai nhóm trước, đất ở được công nhận theo hạn mức giao đất ở và người được cấp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Chỉ khi muốn công nhận phần đất nông nghiệp còn lại sang mục đích phi nông nghiệp mới cần phù hợp quy hoạch.
Đất không giấy tờ có phải phù hợp quy hoạch mới được cấp sổ không?
Không, với cả ba nhóm thời điểm. Điều 138 chỉ đặt điều kiện phù hợp quy hoạch khi người sử dụng đất xin công nhận phần diện tích đang là đất nông nghiệp vào mục đích phi nông nghiệp (điểm d các khoản 1, 2, 3); khi đó còn phải nộp tiền sử dụng đất. Phần đất ở và đất sản xuất, kinh doanh hiện có được xét theo hạn mức và hiện trạng.
Chứng minh thời điểm bắt đầu sử dụng đất bằng giấy tờ gì?
Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp hoặc thuế nhà đất qua các năm, sổ đăng ký ruộng đất và hồ sơ địa chính lưu tại địa phương thường có sức nặng nhất vì là ghi nhận của cơ quan nhà nước theo thời gian thực. Ngoài ra có thể dùng giấy tờ hộ khẩu, giấy phép xây dựng, giấy mua bán viết tay có người làm chứng và xác nhận của UBND cấp xã.
Đất lấn chiếm có được cấp sổ theo Điều 138 không?
Không. Điều 138 chỉ áp dụng cho đất không vi phạm pháp luật về đất đai và không thuộc trường hợp được giao không đúng thẩm quyền. Đất lấn chiếm, đất chuyển mục đích trái phép có cơ chế xử lý riêng. Việc mở rộng mốc thời gian nhằm giải quyết cho trường hợp sử dụng ổn định, ngay tình nhưng thiếu giấy tờ vì lý do lịch sử.
Điều 137 và Điều 138 khác nhau thế nào?
Điều 137 áp dụng cho đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất, kể cả giấy tờ của chế độ cũ hoặc do cơ quan có thẩm quyền qua các thời kỳ cấp. Điều 138 áp dụng cho đất không có giấy tờ. Nên rà kỹ giấy tờ cũ trước khi kết luận mình thuộc Điều 138, vì nhiều trường hợp thực ra có giấy tờ hợp lệ theo Điều 137.
Lưu ý: Bài viết tổng hợp quy định đang có hiệu lực tại thời điểm đăng và chỉ mang tính tham khảo, không thay thế ý kiến pháp lý cho một vụ việc cụ thể. Văn bản pháp luật có thể được sửa đổi; vui lòng đối chiếu bản mới nhất hoặc trao đổi với luật sư trước khi quyết định.