Thẩm quyền đất đai sau khi bỏ cấp huyện: việc nào về xã, việc nào lên tỉnh

Từ ngày 01/7/2025, mô hình chính quyền địa phương hai cấp chính thức vận hành: chỉ còn cấp tỉnh và cấp xã. Với lĩnh vực đất đai — nơi cấp huyện từng giữ khối lượng công việc lớn nhất — đây là thay đổi sâu. Nghị định 151/2025/NĐ-CP là văn bản phân định lại thẩm quyền, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực này.

Sai lầm thường gặp khi đọc thay đổi này là giả định “việc gì của huyện thì nay về xã”. Thực tế thẩm quyền được chia hai hướng: một phần xuống xã, một phần lên tỉnh.

Nhóm việc chuyển xuống cấp xã

UBND cấp xã nơi có đất thực hiện thẩm quyền vốn thuộc UBND cấp huyện trước ngày 01/7/2025 đối với các việc:

• Điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đã ban hành trước đó;
• Thu hồi đất;
• Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Bên cạnh đó, Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau và ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai — công việc trước đây thuộc Chủ tịch UBND cấp huyện.

Đây là thay đổi có ý nghĩa thực tiễn lớn: người dân có tranh chấp ranh giới, lối đi, thừa kế đất giữa các hộ nay làm việc với chính quyền xã thay vì phải lên huyện.

Nhóm việc thuộc cấp tỉnh

Cấp tỉnh giữ và nhận thêm các nhóm việc mang tính quy hoạch, định giá và những trường hợp có quy mô, tính chất phức tạp. Tiêu biểu:

• Ban hành và điều chỉnh bảng giá đất hằng năm;
• Quyết định giá đất cụ thể cho các trường hợp theo quy định;
• Phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
• Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức và các trường hợp thuộc thẩm quyền cấp tỉnh;
• Quy định hạn mức giao đất, hạn mức công nhận đất ở, diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn.

Việc cấp giấy chứng nhận: đã điều chỉnh tiếp

Riêng khâu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần lưu ý Nghị định 151/2025/NĐ-CP không phải văn bản cuối cùng. Từ ngày 31/01/2026, Nghị định 49/2026/NĐ-CP điều chỉnh lại: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện cấp giấy chứng nhận lần đầu đối với các trường hợp còn lại, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh cấp cho trường hợp thuộc thẩm quyền quyết định của cấp tỉnh, và Chủ tịch UBND cấp xã cấp cho trường hợp thuộc thẩm quyền cấp xã.

Nói cách khác: về quản lý đất đai nói chung thì tra Nghị định 151/2025/NĐ-CP; về cấp giấy chứng nhận thì phải tra tiếp Nghị định 49/2026/NĐ-CP.

Bốn hệ quả thực tế

1. Địa chỉ trên mọi giấy tờ cũ đã lệch

Quyết định giao đất, quyết định thu hồi, thông báo nghĩa vụ tài chính ban hành trước 01/7/2025 mang tên cơ quan cấp huyện. Các văn bản này vẫn có giá trị; điều thay đổi là cơ quan tiếp nối thẩm quyền khi cần điều chỉnh, sửa đổi.

2. Hồ sơ đang dở dang

Hồ sơ nộp tại cấp huyện trước thời điểm chuyển đổi được chuyển tiếp cho cơ quan có thẩm quyền mới. Người nộp nên chủ động xác nhận hồ sơ của mình hiện nằm ở đâu, thay vì chờ.

3. Năng lực xử lý ở cấp xã

Việc dồn nhiều nhóm việc phức tạp về cấp xã đặt ra bài toán về nhân lực và hồ sơ địa chính. Chính thực tiễn này dẫn tới việc Nghị định 49/2026/NĐ-CP đưa khâu cấp giấy chứng nhận lần đầu trở lại hệ thống văn phòng đăng ký đất đai — nơi có sẵn chuyên môn.

4. Đơn khiếu nại, khởi kiện gửi đâu

Khi quyết định hành chính về đất đai do cơ quan cấp huyện ban hành trước đây bị khiếu nại, cần xác định cơ quan tiếp nối thẩm quyền theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP để gửi đúng nơi. Gửi nhầm không làm mất quyền khiếu nại nhưng làm mất thời gian, và thời hiệu vẫn chạy.

Cách tra cho một tình huống cụ thể

1. Xác định nhóm việc: giao đất, thu hồi, chuyển mục đích, cấp giấy chứng nhận, tranh chấp, hay tài chính đất đai.
2. Mở Nghị định 151/2025/NĐ-CP để xem nhóm việc đó được phân về cấp nào.
3. Nếu là cấp giấy chứng nhận, đối chiếu tiếp Nghị định 49/2026/NĐ-CP.
4. Kiểm văn bản của tỉnh về tổ chức bộ máy và nơi tiếp nhận hồ sơ trên thực tế, vì mô hình một cửa khác nhau giữa các địa phương.

Hỏi đáp nhanh

Bỏ cấp huyện thì tranh chấp đất đai gửi đơn ở đâu?

Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau và ban hành quyết định giải quyết tranh chấp, thay cho Chủ tịch UBND cấp huyện trước đây. Đương sự vẫn có quyền lựa chọn khởi kiện tại Toà án theo quy định.

Có phải mọi việc của cấp huyện đều chuyển xuống cấp xã không?

Không. Thẩm quyền được chia hai hướng: một phần xuống cấp xã, một phần lên cấp tỉnh. Cấp xã nhận các việc như điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích, thu hồi đất, phê duyệt phương án bồi thường; cấp tỉnh giữ nhóm việc về quy hoạch, bảng giá đất, giá đất cụ thể và các trường hợp thuộc thẩm quyền cấp tỉnh.

Quyết định giao đất do UBND huyện ban hành trước đây còn giá trị không?

Còn. Các quyết định được ban hành đúng thẩm quyền tại thời điểm ban hành vẫn có giá trị pháp lý. Điều thay đổi là cơ quan tiếp nối thẩm quyền khi cần điều chỉnh, sửa đổi quyết định đó — nay thuộc UBND cấp xã nơi có đất theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

Tra thẩm quyền đất đai thì mở nghị định nào?

Với quản lý đất đai nói chung, mở Nghị định 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương hai cấp trong lĩnh vực đất đai. Riêng khâu cấp Giấy chứng nhận, phải đối chiếu tiếp Nghị định 49/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 31/01/2026 vì quy định này đã được điều chỉnh lại.

Hồ sơ nộp ở cấp huyện trước 01/7/2025 giờ nằm ở đâu?

Hồ sơ được chuyển tiếp cho cơ quan có thẩm quyền theo phân định mới. Người nộp nên chủ động liên hệ bộ phận một cửa nơi có đất để xác nhận hồ sơ của mình đang do cơ quan nào thụ lý, thay vì chờ thông báo, vì thời gian chuyển giao giữa các địa phương không giống nhau.