Một trong những thay đổi lớn nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất do trung ương ban hành và chuyển hẳn sang bảng giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng. Cơ chế mới bắt đầu áp dụng thực sự từ 01/01/2026.
Cơ chế mới, nói gọn
Theo khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024, được sửa đổi tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP: UBND cấp tỉnh xây dựng và quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Hằng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo.
Hai điểm đáng chú ý trong cơ chế này:
- Chu kỳ một năm thay cho chu kỳ năm năm. Bảng giá đất không còn là con số cố định trong nhiều năm. Người sử dụng đất phải kiểm lại bảng giá mỗi đầu năm, thay vì nhớ một con số rồi dùng mãi.
- Không còn khung giá trần từ trung ương. Bảng giá tiệm cận hơn với giá thị trường tại từng địa phương, và chênh lệch giữa các tỉnh có thể lớn.
Tra bảng giá đất của tỉnh mình ở đâu
Bảng giá đất được ban hành dưới hình thức nghị quyết của Hội đồng nhân dân hoặc quyết định của UBND cấp tỉnh, tuỳ quy trình từng địa phương. Sau sắp xếp đơn vị hành chính, cả nước có 34 tỉnh, thành phố, và mỗi tỉnh có một bảng giá riêng.
Ba nơi nên tra, theo thứ tự:
- Cổng thông tin điện tử của UBND tỉnh nơi có đất, mục văn bản pháp quy.
- Sở Nông nghiệp và Môi trường của tỉnh — cơ quan chuyên môn về đất đai sau sắp xếp bộ máy.
- Các trang tra cứu văn bản pháp luật, dùng để tìm nhanh nhưng nên đối chiếu lại với bản trên cổng của tỉnh.
Bẫy sau sáp nhập tỉnh: một tỉnh mới hình thành từ việc hợp nhất nhiều tỉnh cũ có thể chưa ban hành bảng giá thống nhất và còn áp dụng bảng giá của các tỉnh cũ theo từng khu vực. Khi tra, phải xác định thửa đất nằm ở khu vực nào theo địa giới cũ, chứ không lấy một bảng giá chung cho cả tỉnh mới.
Bảng giá đất ảnh hưởng tới khoản nào
| Khoản | Liên quan thế nào |
|---|---|
| Tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất, khi chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân | Đây là khoản chịu tác động rõ rệt nhất; bảng giá tăng thì tiền phải nộp khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở tăng theo |
| Thuế sử dụng đất | Tính trên giá đất trong bảng giá |
| Lệ phí trước bạ, phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất | Dùng bảng giá làm căn cứ tính |
| Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản | Bảng giá đất là một trong các căn cứ khi giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do Nhà nước quy định |
| Tiền thuê đất trả tiền hằng năm | Tính trên cơ sở giá đất theo quy định |
| Tiền xử phạt vi phạm hành chính về đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại | Dùng bảng giá làm căn cứ xác định giá trị |
Phân biệt bảng giá đất và giá đất cụ thể
Đây là nhầm lẫn phổ biến nhất khi đọc về giá đất. Hai khái niệm khác nhau:
- Bảng giá đất: do UBND cấp tỉnh ban hành, áp dụng chung cho cả địa bàn theo vị trí, loại đất. Dùng cho các khoản nghĩa vụ tài chính thường xuyên nêu ở bảng trên.
- Giá đất cụ thể: xác định riêng cho một thửa đất, một dự án, thông qua phương pháp định giá theo quy định. Dùng cho các trường hợp cần định giá sát thực tế, điển hình là tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và tính tiền sử dụng đất với dự án.
Vì vậy, câu hỏi “nhà tôi bị thu hồi thì được đền theo bảng giá đất phải không” thường có câu trả lời là không — bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi được tính theo giá đất cụ thể, không phải theo bảng giá.
Việc nên làm mỗi đầu năm
- Kiểm bảng giá đất năm mới của tỉnh nơi có đất, đặc biệt nếu đang có kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất hoặc chuyển nhượng.
- Với hồ sơ đang dở dang qua mốc 01/01, xác định nghĩa vụ tài chính được tính theo bảng giá năm nào — điểm này phụ thuộc thời điểm phát sinh nghĩa vụ theo quy định, nên cần hỏi rõ cơ quan thuế thay vì tự suy.
- Lưu lại bản bảng giá đang áp dụng kèm số hiệu văn bản, để về sau còn đối chiếu được.
Hỏi đáp nhanh
Bảng giá đất mới áp dụng từ khi nào?
UBND cấp tỉnh xây dựng và quyết định bảng giá đất lần đầu theo cơ chế mới để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026, sau đó hằng năm quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung để công bố và áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo. Căn cứ là khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024, được sửa đổi tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
Nhà bị thu hồi thì được bồi thường theo bảng giá đất phải không?
Không. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi được tính theo giá đất cụ thể, xác định riêng cho từng trường hợp bằng phương pháp định giá theo quy định, chứ không theo bảng giá đất. Bảng giá đất dùng cho các khoản như tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, lệ phí trước bạ.
Tỉnh mới sau sáp nhập chưa có bảng giá thống nhất thì tra thế nào?
Trường hợp tỉnh mới chưa ban hành bảng giá thống nhất, các khu vực có thể vẫn áp dụng bảng giá của tỉnh cũ tương ứng. Khi tra cần xác định thửa đất thuộc khu vực nào theo địa giới trước sáp nhập, không lấy một bảng giá chung cho toàn tỉnh mới. Nên đối chiếu với thông báo của Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh.
Bảng giá đất tăng thì tiền chuyển đất nông nghiệp sang đất ở tăng theo không?
Có. Tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất được tính trên cơ sở giá đất theo quy định, nên bảng giá tăng thì khoản phải nộp tăng tương ứng. Đây là khoản chịu tác động rõ rệt nhất của việc bỏ khung giá đất.
Tra bảng giá đất chính thức ở đâu cho chắc?
Nên tra tại cổng thông tin điện tử của UBND tỉnh nơi có đất, mục văn bản pháp quy, hoặc trang của Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh. Các trang tra cứu văn bản dùng để tìm nhanh nhưng nên đối chiếu lại với bản đăng trên cổng của tỉnh, và lưu số hiệu văn bản để về sau còn kiểm chứng.
Lưu ý: Bài viết tổng hợp quy định đang có hiệu lực tại thời điểm đăng và chỉ mang tính tham khảo, không thay thế ý kiến pháp lý cho một vụ việc cụ thể. Văn bản pháp luật có thể được sửa đổi; vui lòng đối chiếu bản mới nhất hoặc trao đổi với luật sư trước khi quyết định.