Hợp đồng thuê nhà, thuê mặt bằng: sáu điều khoản hay gây tranh chấp

Hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Đó là lý do phần lớn hợp đồng thuê ở Việt Nam được ký bằng mẫu tải trên mạng, mỗi bên giữ một bản, và không ai đọc kỹ.

Sáu điều khoản dưới đây là nơi gần như mọi tranh chấp thuê nhà phát sinh — và cũng là sáu chỗ mà mẫu tải sẵn viết sơ sài nhất.

1. Tiền đặt cọc — điều khoản gây tranh chấp nhiều nhất

Mẫu thông thường chỉ ghi số tiền cọc. Cần ghi thêm bốn thứ:

• Cọc dùng để bảo đảm cho nghĩa vụ nào — thực hiện đúng thời hạn thuê, thanh toán tiền thuê, hay bồi thường hư hỏng;
• Trường hợp nào bên cho thuê được giữ cọc, trường hợp nào phải trả lại;
• Thời hạn hoàn trả cọc sau khi kết thúc hợp đồng — bao nhiêu ngày kể từ ngày bàn giao;
• Cách trừ cọc: nếu trừ vào chi phí sửa chữa thì căn cứ nào, ai xác định giá trị.

Về nguyên tắc pháp lý: nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Ba chữ "trừ trường hợp có thoả thuận khác" là lý do phải viết rõ trong hợp đồng thay vì trông vào quy định chung.

2. Tăng giá thuê

Mẫu thường ghi "giá thuê có thể được điều chỉnh theo thoả thuận" — câu này không có nghĩa gì, vì mọi việc đều có thể theo thoả thuận.

Cần chốt: bao lâu được điều chỉnh một lần, mức tối đa mỗi lần, và phải báo trước bao lâu. Với hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh dài hạn, đây là điều khoản có giá trị tiền bạc lớn nhất trong cả hợp đồng.

3. Chấm dứt trước hạn

Điều khoản này phải đối xứng và phải cụ thể:

Hàng cuối đáng chú ý với người thuê mặt bằng kinh doanh: đây là rủi ro thật, và nếu không có điều khoản thì việc phải dời đi giữa chừng có thể phá hỏng cả khoản đầu tư sửa chữa mặt bằng.

4. Sửa chữa và bảo trì

Phân định ai chịu chi phí gì. Cách viết dùng được: bên cho thuê chịu sửa chữa lớn và hư hỏng kết cấu; bên thuê chịu bảo trì thường xuyên và hư hỏng do sử dụng, kèm một ngưỡng giá trị để phân biệt.

Kèm theo: bên thuê được cải tạo tới mức nào và có phải khôi phục hiện trạng khi trả không. Đây là điều khoản quyết định với mặt bằng kinh doanh — chi phí khôi phục hiện trạng có thể lớn ngang vài tháng tiền thuê.

5. Đăng ký thường trú và đăng ký kinh doanh

Hai nhu cầu khác nhau và cả hai đều cần sự đồng ý của chủ nhà:

• Đăng ký thường trú: người thuê cần chủ sở hữu chỗ ở đồng ý cho đăng ký, và phải bảo đảm diện tích tối thiểu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định, không thấp hơn 8 m² sàn mỗi người. Nếu chỉ cần đăng ký tạm trú thì điều kiện nhẹ hơn nhiều;
• Đăng ký trụ sở doanh nghiệp: cần sự đồng ý của chủ nhà, và lưu ý căn hộ chung cư dùng để ở không được làm trụ sở theo Luật Nhà ở.

Cả hai nên được thoả thuận trước khi ký hợp đồng thuê, không phải sau khi đã dọn vào. Rất nhiều chủ nhà từ chối, và phát hiện muộn là phải chuyển chỗ.

6. Bàn giao — đầu và cuối

Điều khoản rẻ nhất và hiệu quả nhất: lập biên bản bàn giao có ảnh chụp ở cả hai thời điểm nhận và trả.

Nội dung: hiện trạng nhà, danh mục tài sản kèm theo và tình trạng từng món, chỉ số điện nước tại thời điểm bàn giao. Kèm ảnh chụp có ngày.

Gần như mọi tranh chấp về tiền cọc đều quy về câu hỏi "hư hỏng này có từ trước hay do người thuê gây ra" — và biên bản bàn giao có ảnh trả lời câu đó trong một phút.

Với hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh

Ba điều khoản bổ sung nên có:

1. Cam kết của bên cho thuê về tính pháp lý của mặt bằng: có quyền cho thuê, mặt bằng không đang tranh chấp, không bị kê biên, và phù hợp với mục đích kinh doanh dự kiến;
2. Điều kiện về giấy phép: nếu ngành nghề cần giấy phép con gắn với địa điểm — an toàn thực phẩm, phòng cháy chữa cháy — cần thoả thuận rõ bên nào chịu trách nhiệm về điều kiện của mặt bằng và xử lý ra sao nếu không đáp ứng;
3. Quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê hoặc cho thuê lại, nếu có nhu cầu sang nhượng cửa hàng về sau.

Điều khoản thứ hai đáng nhấn: nhiều người thuê mặt bằng, sửa chữa xong mới phát hiện công trình không đáp ứng điều kiện phòng cháy chữa cháy cho công năng mình định dùng — và khoản đầu tư đã bỏ ra không lấy lại được.

Hỏi đáp nhanh

Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc công chứng không?

Không bắt buộc, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Đó cũng là lý do phần lớn hợp đồng thuê được ký bằng mẫu tải sẵn và ít ai đọc kỹ các điều khoản quan trọng.

Điều khoản nào hay gây tranh chấp nhất khi thuê nhà?

Tiền đặt cọc. Mẫu thông thường chỉ ghi số tiền mà không ghi cọc bảo đảm cho nghĩa vụ nào, trường hợp nào được giữ cọc, thời hạn hoàn trả sau khi bàn giao, và cách xác định giá trị khi trừ cọc vào chi phí sửa chữa.

Thuê nhà có đăng ký thường trú được không?

Được nếu chủ sở hữu chỗ ở đồng ý cho đăng ký và bảo đảm diện tích tối thiểu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định, không thấp hơn 8 m² sàn mỗi người. Nếu chỉ cần đăng ký tạm trú thì điều kiện nhẹ hơn nhiều. Nên thoả thuận trước khi ký hợp đồng thuê, không phải sau khi đã dọn vào.

Làm gì để không bị mất tiền cọc oan?

Lập biên bản bàn giao có ảnh chụp ở cả hai thời điểm nhận và trả, ghi hiện trạng nhà, danh mục tài sản kèm tình trạng từng món, và chỉ số điện nước. Gần như mọi tranh chấp về cọc đều quy về câu hỏi hư hỏng này có từ trước hay do người thuê gây ra, và biên bản có ảnh trả lời được ngay.

Thuê mặt bằng kinh doanh cần chú ý thêm gì?

Ba điều khoản: cam kết của bên cho thuê về tính pháp lý của mặt bằng và sự phù hợp với mục đích kinh doanh; phân định trách nhiệm về điều kiện giấy phép gắn với địa điểm như an toàn thực phẩm, phòng cháy chữa cháy; và quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê hoặc cho thuê lại nếu có nhu cầu sang nhượng về sau.